KJØP AV BOLIG I SPANIA

Vi skal her vise til noen av de forholdene kjøper bør være oppmerksom på ved kjøp av bolig i Spania.

Kontrakt - Håndpenger

Kjøpet begynner ofte med at kjøper betaler et håndpengebeløp og at det samtidig utferdiges en kontrakt , arras-kontrakt ( håndpengekontrakt) eller en vanlig kjøpekontrakt. Vær da oppmerksom på innholdet i denne kontrakten. Det er mye ”klipp og lim” og kontraktene er ofte dårlige.

Det som er viktig å få med i kontrakten, er at håndpengene skal stå på eiendomsmeglerens klientkonto, frem til man undertegner på skjøtet hos Notarius Publicus. Dersom man overfører håndpengene direkte til selger, løper man en betydelig risiko.

Vær også oppmerksom på hva som står i kontraktens bestemmelsene om håndpengene og da hva som skal skje med dem dersom det ikke blir noen handel. Dersom det er selgerens skyld at handelen ikke blir gjennomført, har kjøper, som hovedregel, rett til å få tilbake håndpengene, samt i tillegg en kompensasjon/erstatning som er lik det beløp som er betalt i håndpenger.

Dersom kjøper er ansvarlig for at det ikke blir noen handel, da ved at kjøper, uten rimelig grunn, trekker seg fra handelen eller at kjøper ikke klarer å betale hele kjøpesummen i tide, har selger, som hovedregel, rett til å beholde håndpengene. Kjøper taper da det beløp han har innbetalt som håndpenger.

Kontrakt på ditt eget språk

Det er også viktig å forså hva man signerer på. Krev derfor å få kontrakten oversatt til et språk man behersker godt. Sørg for å få en fullstendig oversettelse og ikke et forenklet oppsett over de ”viktigste” tingene i kontrakten. Oversettelsen skal også være skriftlig og ikke bare muntlig. Alt for mange signerer på kontrakter man ikke skjønner innholdet av.

Finansieringen – beregn god tid

Beregn også god tid på å få på plass finansieringen dersom dette ikke er ordnet på forhånd. Enkelte kjøpere betaler inn håndpenger, skriver kontrakt og begynner så å søke om lån i bank. Det kan ta en del tid å få på plass lånet, og dersom man har satt en kort tidsfrist i kontrakten for når man skal gå til Notarius P. for å signere på skjøtet, kan kjøper her komme i tidsnød. Dersom kjøper ikke kan betale og overta boligen innen den frist som er satt i kontrakten, taper han håndpengene som er innbetalt.

Lån ved kjøp av fast eiendom i Spania

Finansiering er alltid et sentralt moment når man skal kjøpe fast eiendom i Spania.

De fleste kjøpere har en del egenkapital, men har i tillegg behov for et banklån for å finansiere kjøpet.

Lån i norsk bank

Enkelte nordmenn lurer på om de kan ta opp lån i norsk bank når de skal kjøpe bolig i Spania. Dette kan man nå gjøre , med sikkerhet i boligen i Spania . DnBNor er en av de få norske bankene som gir dette tilbudet . Andre norske banker ønsker vanligvis pant i fast eiendom i Norge.

Hvis man kan vise til en tilfredsstillende inntektssituasjon ( pensjon, lønn etc. ) gir spanske banker vanligvis lån på opp til 70 % av takstverdien på den eiendommen man kjøper. Dette hvis man er ikke resident. Er man resident i Spania, kan banken gi opp til 80 % av takstverdien i lån.

Lån iht. takstverdien / kjøpesummen

I enkelte tilfeller kan det være betydelig forskjell på eiendommens takstverdi og den kjøpesum som er avtalt for eiendommen. Kjøpesummen kan for eksempel være avtalt til å være 250.000,- euro, mens den takst som banken tar, viser en verdi på 210.000,- euro for eiendommen. Vær da oppmerksom på at det er 70 % av den laveste summen  man får låne. Ikke 70 % av 250.000,- euro. Man må da i dette tilfellet beregne en egenkapital på 103.000,- euro til kjøp av boligen.

Gebyrer/kostnader

Bankgebyrene/kostnadene for etablering av lån i Spania er noe høyere enn hva tilfellet er i Norge. Be tidlig om å få en oversikt fra banken over kostnadene ved å etablere lånet slik at man tar dette med i beregningen ved kjøp av boligen.

Vær også oppmerksom på at det koster en del å taksere boligen.

Signering av låneavtale/utbetaling av lånet

Som så mye annet i Spania, signeres lånepapirene i nærvær av Notarius Publicus. Det er da vanlig at man signerer på lånedokumentene og får utbetalt lånet samtidig som man skriver skjøte hos Notarius Publicus. Dette skjer ved at en representant fra banken stiller hos Notarius Publicus hvorpå en som låntaker og kjøper både signerer på lånepapirene samt signerer på skjøtet som kjøper. Bankens representant sørger for at lånebeløpet da tilkommer selgeren som betaling for boligen.

Generelle råd

Beregn god tid når du skal ordne med lån i spansk bank. Det tar ofte noe tid å avholde takst og få klarhet i hvor mye du kan få låne. Undersøk om lån så snart du har funnet en bolig som du kan tenke deg å kjøpe. Sørg gjerne for at banken tar takst på boligen før du skriver noen avtale med selgeren. Du vil da vite hvor mye du kan få i lån av banken og hva som da er forsvarlig for deg å betale for boligen.

Dersom man skriver avtale om kjøp av bolig før man har undersøkt i banken om lån, må man beregne god tid på å kunne ordne lån før man skal overta boligen. Det er veldig dumt å miste håndpengene fordi man, den dagen overskjøting skal skje, ikke har lånet klart og da ikke kan betale kjøpesummen for boligen man har tenkt å kjøpe. Beregn derfor god tid til å ordne med lån.

Betaling av skatter / avgifter / gebyrer ved kjøp av bolig

Når man kjøper bolig i Spania, må man, i tillegg til at man skal betale kjøpesummen, også ta med i beregningen at man som kjøper, må betale skatter og/ eller avgifter til det offentlige.

Fra Norge er man vant til at man ved kjøp og tinglysning betaler dokumentavgift på 2,5 % samt tinglysningsgebyr. I Spania er omkostningene vesentlig høyere.

Kjøp av ny bolig

Dersom man kjøper ny bolig, må man betale IVA ( Impuesto sobre el Valor Anadido ) (moms) på 7 % av kjøpesummen. Vær oppmerksom på at priser på nybygg vanligvis oppgis uten IVA. IVA på 7 % vil da komme i tillegg til kjøpesummen.

Dersom man kjøper boligen til eget bruk, er momssatsen 7 %. Kjøper man boligen for kommersielt bruk, må man betale 16 % IVA. Også dersom det er mer enn en garasje med i handelen, skal man betale 16 % IVA for garasje nr. to, tre osv. Man betaler da 7 % IVA for garasje nr. en, og så 16 % IVA for garasje nr. to, tre osv.

Prosentsatsen for IVA kan være noe lavere utenfor fastlandet. På Gran Canaria, for eksempel, betaler man 5 % av kjøpesummen (I.G.I.C.).

Når man kjøper ny bolig, må man i tillegg til IVA ( moms ) betale IAJD ( Impuestos sobre Actos Juridicos Documentados). Dette gebyret er på 1 % av kjøpesummen her i området. I andre deler av Spania er dette gebyret på 0,5 %. Dette er en slags dokumentavgift – eller, mer riktig, et juridisk dokument-akt gebyr. Man betaler også dette gebyret ved etablering av pantelån.

Kjøp av brukt bolig

Ved kjøp av brukt bolig, betaler man ikke IVA ( moms) men ITP ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Denne skatt/avgift knyttet til overføring av formuesgode, er på 7 % av kjøpesummen her i området, mens den er på 6 % i andre deler av Spania.

Mens IVA vanligvis betales etterhvert som man innbetaler kjøpesummen ved et byggeprosjekt, skal denne ”overføringsavgiften”, ITP, betales i forbindelse med overskjøtingen.

Som man ser er omkostningene en del høyere i Spania enn hva de er i Norge ved kjøp av bolig. I tillegg til det som er nevnt ovenfor, kommer også kostnader til Notarius Publicus samt for registrering landregisteret, m.m.

Skal man også ta opp lån bank i forbindelse med boligkjøpet, kommer samlede kostnader ofte opp i ca. 10 % av kjøpesummen. Det er da viktig å ta disse omkostninger med i regnestykket når man planlegger å kjøpe bolig.

___________________________________________________________

Gevinstbeskatning etter salg av fast eiendom

Gevinstskatt

Når man selger fast eiendom i Spania, plikter man, som i Norge, å betale skatt

av den gevinst man får som følge av salget. Ikke-residente må da betale en skatt på 35 % av gevinsten, mens residente betaler kun ca. 15 % skatt av gevinsten.

Residente kan også slippe gevinstbeskatning dersom man reinvesterer ( kjøper ny bolig ) den gevinst man har hatt som følge av salget innen to år etter at salget fant sted. Dessuten slipper residente å betale gevinstskatt hvis man er 65 år eller mer når ens bolig selges, forutsatt at dette er den eneste boligen man eier i Spania.

Som en da ser, er det, skattemessig sett, en stor fordel å være resident i Spania når en skal selge sin bolig.

En del ikke-residente ”selgere” blir klar over dette i forkant av salget når de da undersøker reglene rundt gevinstbeskatning. En del skynder seg da å søke om residensia før de selger boligen, da i et forsøk på å bli regnet som resident i skattemessig forstand og således begrense eller unngå gevinstbeskatning.

Tidligere kunne man begrense eller unngå gevinstbeskatningen på denne måten. Det var som regel tilstrekkelig at man hadde søkt om residensia før boligsalget fant sted for bli behandlet som resident i skattemessig forstand. Dette i hvertfall for norske statsborgere som nesten uten unntak får innvilget sin residensiasøknad.

Nå er reglene imidlertid endret. Spanske skattemyndigheter krever nå, som hovedregel, at man må ha vært resident i Spania i tre år og da være innlemmet i det spanske skattesystemet, for å kunne komme inn under reglene for residente vedrørende gevinstbeskatning. Reglene praktiseres ikke alltid helt konsekvent og det vil være muligheter for å komme inn under reglene om skattereduksjon/skattefritak selv om man ikke har vært resident i tre år, men reglene er nå skjerpet og man må være oppmerksom på at det ikke er like lett som tidligere å bli regnet som resident iht. reglene om gevinstbeskatning.

Når man skal selge sin bolig i Spania, bør man da, i god tid før salget, undersøke de skattemessige forhold og de skattemessige konsekvenser av salget, og da søke å finne den beste skattemessige løsning.

Hvordan betalingen av gevinstskatten skjer.

Når man som ikke-resident selger sin bolig i Spania, må man akseptere at det holdes tilbake/innbetales til skattemyndighetene 3 % av den salgssum som står i skjøtet. Dette som sikkerhet for ens skatteforpliktelse. Dette beløp holdes tilbake når man er hos Notarius Publicus og skriver skjøte og mottar kjøpesummen.

Dersom det beløp som da er holdt tilbake er høyere enn det man skal betale i gevinstskatt, kan man senere søke om å få tilbakebetalt den overskytende del av beløpet.

Residente behøver ikke å holde tilbake / innbetale 3 % av skjøteverdien. De fører opp sin gevinst i den spanske selvangivelsen og betaler således sin skatt på denne måte.

Fradrag for kostnader/påkostninger

Vær oppmerksom på at man i Spania, som i Norge, kan redusere gevinstskatten med å trekke fra de kostnader man hadde når man kjøpte boligen ( 7 % iva, gebyrer til Notarius Publicus og til eiendomsregisteret) samt trekke fra de utgifter man har hatt i forbindelse med salget av boligen , meglerhonorar, plus-valia, utgifter til advokatbistand m.m.). Man kan også trekke fra evt. påkostninger som er gjort på boligen.

Når det gjelder skatt og betaling av skatt, kan det være mye å spare på skatteplanlegging.